[갭투자] 갭투자 이해하기 (feat. 전세세입자 맞추는 꿀팁, 현금흐름)

이번 편은 갭투자에 대한 기본 개념을 설명하기 위한 글이다. 지인들에게 아파트를 매입했다고 하면 기겁을 하면서 무슨 돈으로 매입했냐고 물어본다. 갭투자를 한 것이라 말해도 어떻게 현금흐름이 흘러가는 줄 모르기에 일단은 아파트 가격만큼의 돈이 필요하다고 생각하는 경우가 많은 듯 하다. 이들에게 어떻게 쉽게 설명할 수 있을까 생각해보다가 블로그에 정리해보려 한다.

 

 

갭투자란

 

갭투자란 쉽게 말하면 전세를 끼고 아파트를 매입하는 것을 말한다. 이전에는 매매가와 전세가가 얼마 차이가 안나는 소형 아파트들을 여러 채 전세를 끼고 매매하는 것을 말하였으나 요새는 전세 끼고 아파트를 매입하는 것을 갭투자라고 한다.

 

좋다. 매매가와 전세가 차이만큼의 가격으로 아파트를 산다는 것은 오케이! 그런데 현금 흐름이 어떻게 되기에 가능한건가가 사람들의 질문이다. 먼저, 아파트를 산다고 하면 바로 돈주고 끝나는 것이 아니다. 매매계약을 한 뒤 짧으면 며칠 길게는 몇 달 뒤에 잔금을 치른다. 매매계약과 잔금일 사이에 전세세입자를 구해서 전세세입자의 잔금일도 동일하게 맞추어 투자자가 매매가와 전세가 사이의 금액만 있으면 투자할  수 있는 것이다. 만약 전세세입자를 못 구한다면... 해당 부동산을 담보로 한 대출을 받아 집주인에게 주어야 한다. 그것도 안된다면 매매계약금 (보통은 부동산 가격의 10%)을 포기해야 하는 어마 무시한 일이 벌어진다. 

 

여기서, 전세세입자를 맞추는 꿀팁!

 

1. 매매계약일 전부터 전세 매물을 내놓아 버리기!

본인이 부동산을 매입하기로 마음먹었다면 중개인에게 부탁하여 매매계약일 전부터 전세 매물을 내놓자. 물론, 집을 보러오는 것은 매매계약이 끝난 후부터로 일정을 잡도록 하는 것이 좋다. 집주인이 자신이 너무 싸게 내놓았나 생각할 수 있으니 말이다.

 

2. 부동산 화장하기!

인테리어나 도배 및 장판 등과 같은 것들을 고치거나 꾸며 놓으면 당연 누구나 더 살고 싶은 마음이 커질 것이다. 하자가 있는 부분이 없게 하자.

 

3. 중개인에게 인센티브 공약걸기 및 여러 중개인에게도 뿌리기!

중개인에게 전세계약을 맞춰주면 수수료를 더 지급한다고 말해주면 훠얼씬 더 열심히 구해줄 것이다. 또한, 전세세입자가 잘 맞춰지지 않는다면 양해를 구하고 다른 중개인들에게도 널리널리 뿌리자. 정말 급하다면 집 이쁘게 꾸미고 사진을 찍은 후 집주인에게 허락을 받고 전단지를 만들어 그 지역에 방문하여 중개인들에게 뿌리자.

 

4. 전세가격 내리기!

전세가격을 내리면 옆집에서도 이사를 올 수도 있다고 한다. 하지만 갭이 커지므로 유의해야 한다.

 

이렇게 하면 왠만하게 맞춰진다고 한다. 전세세입자를 맞추는 것은 정말 살떨리는 일인 듯 하다. 잘 맞춰지지 않으면 일도 손에 안잡히고 잠도 잘 안오고 미라클 모닝이 되고.. 이 글을 읽으시는 분들은 꼭 잘 맞춰서 기분좋은 투자하길!  

 

https://withoutwax.tistory.com/502

 

현금흐름

 

갭투자 시 점유개정과 일반 전세세입자를 새로 맞추는 경우의 현금흐름을 살펴보자. 3억에 부동산을 2월 경에 매입하는 경우로 예시를 들어 설명해보겠다. 갭가격은 5000만원이라고 하자.

 

1. 점유개정

 

점유개정이란 집주인이 본인의 집을 투자자에게 팔고 자신의 전세로 들어가 사는 것을 말한다. 보통 하락기를 맞았다가 상승기를 겪을 경우 또 다시 하락세를 맞을까 두려워 내놓는 경우거나 자신이 2년 뒤 분양받은 아파트로 들어갈 것인데 지금의 현금 상태를 안전하게 유지하고 싶을 경우 하는 경우이다. 현금흐름이 제일 간단하다.

 

점유개정 시 현금흐름

 

먼저, 부동산 매입을 결정한 날 (22년 2월 7일) 매도인에게 가계약금을 300만원을 송금한다. 그 후 매매계약일(22년 2월 14일)을 결정하여 매도인에게 갭가격에서 가계약금을 뺀 차액(4700만원)을 송금한다. 매매계약일이 곧 잔금일이기에 끝이다. 

 

매수인은 총 5000만원이 필요하였다. (부대 비용 제외 - 상세내용은 아래에서 확인!)

 

아래의 정석의 절차를 거치지 않고 많이 생략되어 진행된 것인데 이는 집주인이 곧 세입자이기 때문이다.

 

 

2. 전세세입자를 새로 맞추는 경우

 

매매계약 시

매매계약 시 현금흐름

먼저, 부동산 매입을 결정한 날 (22년 2월 7일) 매도인에게 가계약금을 300만원을 송금한다. 그 후 매매계약일(22년 2월 14일)을 결정하여 매도인에게 계약금(부동산 매입가격의 10%)에서 가계약금을 뺀 금액(2700만원)을  송금한다. 

 

여기까지 매수인(투자자)은 3000만원이 필요하다.

 

 

전세계약 시

 

전세계약 시 현금흐름

먼저, 부동산 전세를 결정한 날 (22년 3월 15일) 매수인에게 가계약금을 200만원을 송금한다. 매수인은 세입자에게 받은 가계약금(200만원)을 매도인에게 중도금(200만원)으로 지불한다. 그 후 전세계약일(22년 3월 22일)을 결정하여 계약금(부동산 전세가격의 5%)에서 가계약금을 뺀 금액(1050만원)을 매수인에게 송금한다. 역시 매수인은 세입자에게 받은 계약금(1050만원)을 매도인에게 중도금(1050만원)으로 지불한다.

 

이 과정에서 매수인(투자자)은 현금이 필요하지 않다. 세입자에게 받은 금액들을 중도금 형식으로 지불하기만 하면 된다.

 

 

잔금 시

 

잔금일 시 현금흐름

먼저, 세입자가 전세금액 나머지(2억 3750만원)을 매수인에게 송금한다. 매수인은 매도인에게 매매금액 나머지(2억 5750만원)을 매도인에게 송금한다.

 

이 과정에서 매수인(투자자)은 2000만원이 필요하다.

 

따라서, 총 5000만원의 갭으로 3억 짜리 부동산을 갭투자하여 매입할 수 있는 것이다!

 

물론 예시일 뿐 실제로는 매매계약, 전세계약 시에는 부동산 중개인에게 수수료를 보내야 하고, 잔금일에는 취득세와 수수료를 법무사에게 보내야 하며 아파트 선수관리비도 매도인에게 주어야할 수 있으며 세입자가 이사 온 후 도배 및 기타 보수 비용이 들어갈 수 있다. 플러스 알파도 충분히 고려해야 함을 잊지 말자.

 

갭투자를 이해하는데 도움이 되었다면 공감버튼과 댓글을 잊지 말기를 바란다.

 

자세한 갭투자 과정을 보고 싶다면 아래의 시리즈를 참고하시라.

 

https://realestate-stockoverflow.tistory.com/17

[갭투자] 갭투자 상세과정 1 (feat. 임장, 매매계약)

 

https://realestate-stockoverflow.tistory.com/18

[갭투자] 갭투자 상세과정 2 (feat. 전세계약, 잔금)

 

 

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