[갭투자] 갭투자 상세과정 1 (feat. 임장, 매매계약)

이번 편은 갭투자를 직접 경험하며 상세하게 메모한 내용들을 정리한 글이다. 총 2편에 걸쳐서 제작될 예정이다. 첫번째 편에서는 임장과 매매 계약에 관하여 필자의 경험을 토대로 정리해보았다. 빨간 글씨는 필자가 놓쳤던 부분들이다.

 

아직 갭투자에 대해 잘 모른다면 갭투자를 이해하기 위한 글을 먼저 읽어보시라!

https://realestate-stockoverflow.tistory.com/16

[갭투자] 갭투자 이해하기 (feat. 전세세입자 맞추는 꿀팁, 현금흐름)

 

간다 후기! 

 

https://huiroro.co.kr/55

 

임장 전

 

가용자금

가용자금을 미리 확인할 뿐 아니라 확보한 후 가는 것을 추천한다. (필자는 가능 대출 자금만 알아보고 갔다가 막상 대출이 생각보다 안나와서 매물을 놓칠 뻔 하였다.) 대출이 생각보다 안 나올 수 있고, 주식이나 다른 자산의 유동성을 피해 확실하게 확보하고 가야 내가 선택할 수 있는 매물의 범위를 더 확실해진다. 

 

부동산

네이버 부동산을 보면서 괜찮을 매물들을 보고 부동산에 연락하여 약속을 잡아둔다. 이때, 자신이 투자자임을 밝히는 것도 괜찮으며 여성 부동산 중개인과 약속을 잡는 것을 추천한다. 나의 가용자금 범위를 말해두고 투자하려는 의지를 보여주며 미리 매물을 좀 알아와 달라고 하면 잘 준비해준다. 임장 코스에 따라 방문 시간대를 설정해두자.

 

https://yamujin94.tistory.com/51

 

임장 시

 

부동산 방문

연락하였던 부동산에 방문하여 오늘 둘러볼 매물들에 관하여 브리핑을 해달라 요청하고 듣는다. 방문 전 커피를 사가면 매우 좋아하신다고도 한다. (꽁꽁 숨겨둔 매물을 알려주실 수도 있다. 사람을 대하는 일이다보니 역시 사회생활과도 이어지는 듯 하다.)

 

매물 확인

주변 환경 및 전경도 사진을 꼭 찍어두자. (정신없이 중개인 분을 따라다니다가 필자는 주변환경과 전경도 사진을 많이 못 찍어 아쉬웠다.) 또한, 방문하여 둘러볼 때 마음에 드는 물건이었다면 사진을 열심히 찍어두자. 내가 구매할 것이라고 생각하고 세세히 찍어두자. 전반적으로 하자가 없어보일 수 있으나 화장실 문쪽을 살펴보면 퉁퉁 부어오르거나 벽지가 살짝 헤지거나 등등의 문제가 없는지 꼭꼭 확인하자. 

 

 

체크사항

보일러 교체 시기, 장판 및 도배, LED등 교체 필요 확인, 인테리어를 어느 정도 손 보았는지 (한 매물만 봐서는 모르니 중개인에게 인테리어가 되어있는 것인지 꼭 여쭤보자.) 부엌, 화장실, 주방의 대리석, 거실의 벽면, 배란다의 장롱 등등을 살펴보자. 연식이 좀 된 아파트라면 여러 물건들에 의해서 가려져 있을 뿐 벽지나 바닥 부분에 손상이 되어있을 가능성이 농후하다. 그러나 이건 확인이 아무래도 힘들다..

 

아파트의 매물 1티어 정하기

가장 먼저 RR을 설정한다. 어디가 가장 로얄동인지 물어보고 (로얄층은 꼭대기 층 제외 상위 30% 층으로 계산가능하다.) 뷰가 좋은 곳들을 선정한다. 그 후 인테러이가 잘 되어 있어 손을 보지 않아도 되는 매물들을 선정하여 최종 해당 아파트의 매물 1티어를 최종 선정한다. (사실 본인이 그 아파트 중 어디에 살고 싶은가를 생각해봐도 얼추 일치할 것이다.)

 

지역의 매물 1티어 정하기

아파트의 매물 1티어들을 살펴보면서 객관적으로 설정한 매매가 및 전세가로 비교 우위를 정해보고 최종 선정을 해본다. 가장 좋은 아파트의 RR을 선정하는 것이 좋겠지만 RR이 없다면 조금 더 떨어지는 아파트에서 RR을 선정하는 것도 나쁘지 않다. (반대 의견도 많다. 하지만 환급성을 생각한다면 이것도 나쁘지 않다고 생각한다.) 전세가 많이 안올라와 있는 아파트를 선정하는 것도 방법이다. 전세 세팅의 난이도에 따라서 설정하는 것도 나쁘지 않다. 전세세팅의 난이도는 다음과 같다. 이건 꼭 고려해보았으면 하는 부분이다.

 

전세세팅의 난이도

점유개정 > 전세세입자가 이미 있는 경우 > 집주인이 파는 경우

 

점유개정

점유개정은 매도인(집주이)이 본인의 집을 매수인에게 팔고 전세로 사는 경우를 말한다. 투자자에게 가장 깔끔한 투자이다. 대부분의 경우 다른 전세세팅에 비해 갭차이가 조금 더 난다. (투자금이 조금 더 들어간다.) 하지만 잔금일이 거의 매매계약 후 일주일 이내 이뤄지며, 세입자가 집주인이었기에 잔고장으로 인한 연락이 올 확률도 낮다.

 

전세세입자가 이미 있는 경우

기존의 전세세입자가 나가는 일자를 기준으로 잔금일을 확실하게 정할 수 있고, 이에 맞는 새로운 전세세입자를 구하면 된다. 잔금일이 고정되므로 협의하면서 머리 아플 일이 없다.

 

집주인이 파는 경우

가장 난이도가 어려운 전세 세팅이다. 전세세입자를 구하여도 집주인이 집을 못구하였다면 잔금일이 늦어질 수 있다. 필자가 그러하였다. 집주인이 집을 구하지 못하여 전세 계약을 하고도 3개월이나 가까이 걸려서야 잔금을 치룰 수 있었다. 

 

https://m.post.naver.com/viewer/postView.naver?volumeNo=30627601&memberNo=47450257

 

매매 계약

 

마음먹기

지역의 매물 1티어 선정하여 투자하기로 마음을 먹었다면 다시 한 번 가용자금 확인부터 지역의 미분양 및 공급확인 (미분양 만큼이나 하락을 이끌 확실한 지표가 없다고 생각한다.)을 비롯한 위의 상황들을 살펴본다. 최악의 상황도 미리 그려본다. 내가 생각한 만큼의 갭이 이루어지지 않더라도 여유자금이 있는지, 만약에 2년 뒤에 집 가격이 떨어지더라도 내가 커버할 수 있을지 (잘 선정했다면 떨어질 일은 거의 없겠으나 심리적인 부분이 크다.) 마지막으로 등기부등본을 확인하자. 중개사에게 연락하면 보내주겠지만 미리 확인하자. 중개사에게 연락나서 통장 계좌번호를 받으면 급해질 수 있기 때문에 평안한 마음에서 등기부등본을 살펴보자.

 

중개사 연락

연락하여 본 매물에 구매하려는데 가용자금이 살짝 부족해서 200~300 흥정하면 바로 가계약금을 쏘겠다고 한다. 또한, 깎는다면 깎은 금액의 10% 정도를 중개보수료에 더하여 주겠다고 하여 중개사를 같은 팀으로 만든다. (이것이 정말 중요하다. 중개사를 같은 팀으로 만들면 전세계약 및 나중에 엑시트까지 편해질 수 있다.) 이겨들려고 하지말고 존중해주며 같은 팀으로 만들자. 계약을 보내주며 계약금을 입금할 통장 계좌번호를 알려준다. 다시 한 번 등기부등본을 확인하자. 등기부등본에 채권최고액이 있을 경우 (집주인이 사는 경우에 해당) 계약 시 말소한다는 특약이 있는지 확인하고 중개사와 꼭 얘기를 나누자. (왠만해서는 미리 다 계약에 넣어줄 것이지만 꼭 확인은 해야한다.) 또한, 잔금일 전에 전세세입자가 집을 보러 오는 경우 잘 협조한다는 특약을 꼭 넣어달라고 한다. (집주인 입장에서 본인은 이제 팔았으니 전세 세입자가 집보러 오면 매우 귀찮다고 느끼며 협조를 잘 안해주면 매우 힘들어진다. 필자는 다행이도 이 특약은 넣지 않았으나 협조를 잘 해주어 전세세입자를 금방 구할 수 있었다.) 잔금일은 3개월 이후로 넉넉하게 잡되, 합의하에 앞당길 수 있다는 특약도 넣어달라고 하자. 

 

가계약금

가계약금을 넣으면 가계약금(300~500) 뿐 아니라 계약금(해당 매물의 10%)을 포기해야할 수 도 있으니 신중해야 한다. 다시 한 번 위의 상황들을 살펴보고 입금하자. 입금하고 나면 손이 떨리고 불안감이 엄습하니 꼭 다시 한 번 체크하여 확신을 통해 불안감을 떨쳐낼 수 있도록 하자.

 

매매 계약

보통 가계약금을 보낸 후 일주일 안에 매매 계약일을 잡는다. 매매 계약은 필자 생각엔 매수인이 을에 가깝다고 생각하기 때문에 대리 계약은 피하고 직접와서 하는 것을 추천한다. 30분 일찍 도착해서 등기부등본을 다시금 확인하고 중개사와 얘기를 나누며 다시 한 번 체크할 사항을 살핀다. 혹시 임장 때 집 내부의 중요한 부분을 캐치하지 못하였을 수도 있으니 다시 한 번 들어가서 사진을 찍어두는 것도 좋다. 매매 계약 시에는 도장과 신분증을 가져가야 하며 송금액 제한이 어디까지 되어있는지 확인하고 풀어두자. 계약금은 가계약금을 뺀 나머지 금액을 송금한다. 그 후, 중개인에게 중개수수료를 송금할 수도 있다. (잔금일에 하는 경우도 있으나 원한다면 미리 송금해주고 대신에 전세계약과 2년 뒤 매도에도 잘 부탁한다고 말씀드리자.) 매매 계약서를 잘 챙겨서 오자. 매매계약은 계약서를 쓰고서 바로 매매 실거래 신고가 가능하다. 따라서, 계약 후 며칠 이내에 국토교통부에 실거래가 뜰 것이다. 

 

다음 편에서는 전세 계약과 법무사 관련 그리고 잔금일까지의 이야기를 이어나가겠다.

 

https://realestate-stockoverflow.tistory.com/18

[갭투자] 갭투자 상세과정 2 (feat. 전세계약, 잔금)

 

 

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