[전남] 22년 기준 여수시 지역분석

22년 기준 전라남도 여수시를 지역분석 해보자.

 

여수시는 전라남도 수출액의 74.4%를 차지하며, 1,316만 명의 관광갱이 방문할 정도로 전남을 대표하는 도시 중 하나이다. 또한, 목포와 군산을 포함하여 호남 3대 항구로 발전해왔다. 여수시의 인구수는 대략 28만명 정도이다. 여수시는 2010년 전까지는 주목받지 못하다가 여수엑스포 직후인 2010년대부터 급격하게 발전하였다. 값비싼 리조트가 들어서며 관강지역으로 주목받아 발전한 것이다. 여수시의 이와같은 발전은 여수의 1급지인 웅천동의 변화와 함께 한다.

 

 

가장 먼저 여수의 수요와 입주를 살펴보자.

 

 

여수시는 작년부터 엄청난 물량이 쏟아져 올해까지 이어지고 있다. 하지만 2024년 2025년을 보면 공급할 물량이 없는 것으로 보아 빠르면 올해 말이나 내년이면 매수의 기회가 올 것으로 보인다.

 

 

현시점 (22년 6월)부터 내년까지 물량이 공급되는 지역을 살펴보면 위와 같다. 곧 3개월 내외에 여수시의 1급지인 웅천동으로 약 900여 세대가 공급될 예정이다. 그 이후로는 상급지가 아닌 곳으로 적은 수의 물량이 공급될 것으로 보인다.

 

 

다음으로 미분양 수치, 인구수와 세대수 증감추이를 살펴보자.

 

 

공급이 작년부터 쏟아졌던 만큼 올해들어 미분양난 아파트가 존재하는 것으로 보인다. 약 250세대 정도로 추정된다.

 

 

여수시의 인구수는 29만명 정도를 유지하다가 최근에 28만명이 조금 안되도록 감소하였고 앞으로도 감소할 추세로 보인다.

 

 

 

그렇지만 세대수는 증가하는 것으로 보이므로 단기적으로는 수요가 줄어들만한 위험요소는 없어보인다.

 

 

 

마지막으로 여수시의 매매전세가 추이와 급지 분석을 해보자.

 

 

먼저, 여수시의 매매가와 전세가는 꾸준히 증가하다가 2018년 정도부터 간격이 조금씩 벌어졌다가 2021년을 기준으로 꺽이고 있는 것으로 보인다. 엄청난 공급물량으로 인한 여파로 보인다.

 

여수시는 2012년 정도부터 전세 가격지수가 매매 가격지수보다 우위를 가지다가 매매가와 전세가가 벌어지면서 매매 가격지수가 2020년 경에 추월하였다가 현재 다시 경합을 벌이고 있는 것으로 보인다. 공급이 더 들어올 것이기에 전세 가격지수가 한 번 추월을 하였다가 내년 즈음 공급 물량들이 소화되기 시작하면 매매 가격지수가 다시 추월할 것으로 예상한다.

 

여수시의 급지 분석을 해보면 웅천동이 가장 압도적인 1급지이며 다음으로 여수 엑스포 근처인 덕충동, 다음으로 여수 시청이 위치한 학동 순이다. 왼쪽 하단의 분위지도를 보더라도 웅천동이 파란색으로 가장 비싼 가격을 덕충동과 학동이 주황색으로 그 다음 수준의 비싼 가격을 형성하고 있음을 확인할 수 있다.

 

 

이번주 금요일 여수로 일정이 생겨 겸사겸사 임장도 해보려고 한다. 기다려라.. 후기!

 

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